건물 비과세 받으려면 용도변경 요주의

서울 근교에서 10년 이상 거주한 단독주택을 갖고 있는 김씨. 주변 상권이 괜찮다는 판단에 주택을 음식점으로 용도변경하고 사업을 시작했다. 하지만 기대만큼 사업이 잘 되자 않아 1년 만에 폐업했다.

 

주택을 매도하기 위해 부동산에 내놓은 김 씨는 10년 이상 살던 집이라 양도소득세가 비과세될 것이라 생각했다. 그러나 집을 팔면 5,000만 원 정도의 양도소득세를 내야 한다는 소리를 듣고 깜짝 놀랐다.

 

 

김 씨가 엄청난 금액의 양도소득세를 내게 된 이유가 뭘까? 2년 이상 보유에 따른 비과세 혜택은 '주택'만 받을 수 있기 때문이다. 김 씨는 주택이 아닌 음식점(상가)으로 용도 변경한 가게를 양도했기 때문에 비과세를 적용 받지 못한 것이다. 따라서 김 씨가 용도변경 전 주택으로 10년간 소유하고 거주한 사실은 양도 당시의 공부상으로는 판단할 수 없는 사항이 되었기 때문이다.

 

 

김 씨는 건물을 음식점으로 용도변경하지 전에 주택으로 2년 이상 보유하고 거주했기 때문에 다시 주택으로 용도변경만 한 후 양도하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 양도 당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것이 중요하다. 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이 가장 확실한 방법이다.

 

 

하지만 용도변경을 하려면 주택으로 사용이 적합하도록 의무 사항을 따라야 하고, 매수자의 동일 업종 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다. 때문에 공부상 정리가 어렵다면 양도 당시 사실상 거주 목적의 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어야 한다.

 

갖추어야 할 증빙서류는 구체적인 상황에 따라 달라진다.

일반적으로는 △ 매매 당시 용도가 '주택'인 매매계약서 △ 가정용 전기요금 납부 영수증 △ 주택으로 판단할 수 있는 주택 내·외부 사진(날짜 찍힌 것) △ 임대한 사실이 있다면 주택임이 명시된 임대차계약서와 임차인의 주민등록등본을 갖추어 증빙서류로 제출하면 더욱 신빙성을 갖출 수 있다.